Konutta Tasarrufa Dayalı Finansman Sistemi

Kredi kartına bile çok önyargılı yaklaşan biri olarak son dönemdeki Xevim furyasını sadece uzaktan izlemekle yetiniyorum. Geçen hafta bu sisteme yönelik birkaç şikayet gözüme çarpınca hakkında yazılmış bilimsel makaleler olup olmadığını merak ettim.

İlk başta sistemi dini yönden inceleyen birkaç makaleye denk geldikten sonra aradığım türde iki makale bulabildim. Siz de bu sistemlerin nasıl işlediğini, Ponzi olup olmadıklarını merak ediyorsanız Onur Salttürk'ün Tasarrufa Dayalı Finansman Sistemi ve Mehmet Yazıcı'nın Konutta Alternatif Finans Yöntemi Olarak Tasarrufa Dayalı Faizsiz Finans Sistemi makalelerini okuyabilirsiniz.

Mehmet Yazıcı'nın makalesinde altını çizdiğim kısımlar şu şekilde:

Mevcut yapıda bu sistemin herhangi bir yasal ve düzenleyici altyapısı bulunmamaktadır.

Kontrata bağlı finansman ve tasarruf finansmanı gibi konutta alternatif finansman yöntemleri uzun yıllardır Amerika ve Avrupa başta olmak üzere pek çok ülkede uygulanmakla birlikte, Türkiye’deki uygulama şekli ile herhangi bir düzenleme ve lisansa tabi olunmadan tasarruf mevduatı toplanarak çekilişe dayalı faizsiz finans yöntemi uygulamasına literatürde rastlanılmamıştır.

2016 öncesinde sektörde iki olan şirket sayısının altıya yükselmesi ilginin ve müşteri sayısının da aynı oranda artmasına neden olmuştur. Herhangi bir yeterlilik ve lisans belgesine gerek olmaksızın kurulabilen bu şirketlerin farklı sermaye yapılarına sahip olduğu aynı zamanda hepsinin ticaret sicilinde emlak müşavirlik şirketi olarak kayıtlandığı görülmektedir.

Sistem kişilerin kendi birikimleriyle ev-araba sahibi olmalarını sağlamaya yönelik taksit sayısı kadar katılımcının bir havuzda para biriktirmesi esasına dayanmaktadır. Organizasyon ücreti karşılığı sisteme üye olan müşteri istediği ev veya arabanın bedelini kendi ödeme gücüne göre tespit eder ve bu büyüklüğe göre organizatör şirket tarafından oluşturulmuş (ev hanımlarının altın günü benzeri) gruba dahil edilir. Müşterinin ödeme gücüne göre kefil ve/veya ipotek talep edilebilir. Organizasyona katılan müşteri vade sonuna kadar ödemelerini eşit taksitler halinde yapar. Çekilişli veya çekilişsiz olarak 60 ile 120 ay arasında bir vade sonunda tespit edilen konut-araba bedeli müşteriye ödenir.

Sistemin Dezavantajları ve Öneriler

• 5411 sayılı Bankalar Kanunu’na göre izin verilen bankalarla özel kanunlarına göre yetkili olanlar dışında hiçbir gerçek veya tüzel kişi mevduat toplayamaz. İlgili kanunda değişiklik ve yeni düzenleme yapılmalıdır.
• Sisteme ilişkin yasal altyapı, sermaye yeterliliği, lisanslama, düzenleme ve denetim bulunmamaktadır. Sisteme ödenen tutarların sözleşme iptalinde veya organize eden şirketin iflası halinde geri zamanında tam veya hiç alınamama riski bulunmaktadır. BDDK tarafından TDFFS kurumlarına ilişkin düzenleme yapılarak yeterliliklerine bağlı olarak lisans verilmesi sağlanmalıdır. Yasal yükümlülüklerin çerçevesi çizilmelidir.
• Sistemi bilmeyen kişilerce bankalar ile kolayca karıştırılabilmesi mümkün olup şubelerin tefrişi ve dış görüntüsü banka algısı yaratmaktadır. İlgili kurumların şubelerinin görsellerinde halkın banka şubeleri ile karıştırmasını engelleyecek şekilde ayrışmalarını sağlayacak standardizasyona gidilmelidir.
• Kanunen yasak olmasına karşın tasarruf mevduatı toplanmakla birlikte organizatör şirket veya devlet garantisi bulunmamaktadır. Organizasyon şirketinin faaliyetlerinin regüle edilerek tasarruf sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde düzenlemeler yapılmalıdır.
• Toplanan mevduatın organizatör şirket lehine nemalandırılmadığına ilişkin bir netlik ve yaptırım yoktur. Faize karşı hassasiyeti olan tasarruf sahiplerinin bu konuda endişe duymalarına mahal vermeyecek şekilde toplanan mevduatın organizasyon şirketi tarafından değerlendirilmesine ilişkin usuller belirlenmelidir.
• Katılımcı müşterilerin sistemden ayrılması sistemin bozulmasına neden olurken sistemden çıkmak isteyenlere yapılacak ödemeler ile ilgili organizatör garantisi bulunmamaktadır. Bu konuda özellikle şikayetvar sitesi üzerinde ilgili firmalar hususunda sistemden çıkışta tasarruf sahiplerinin mağdur edildiğine ilişkin çok sayıda şikayet bulunmaktadır. Bu konudaki şikayet ve endişelerin giderilmesine ilişkin standart süreçlerin belirlenmesi gerekmektedir.
• Katılımcı müşterilerin kredibilitesi düşük olup havuz katılımı öncesinde kredibilite analizi yapılmamaktadır. Bu durum havuzdaki diğer üyeleri de olumsuz etkileyebilmektedir. Katılım havuzlarında yer alan tasarruf sahiplerinin kredibilite yeterliliklerine ilişkin bilgiler alınarak havuzda yer alan katılımcıların bu konuda yaşamaları muhtemel mağduriyetlerin önüne geçilmelidir.
• Belirli vade sonunda tespit edilen sabit tutar ödenirken aynı vade içinde konut-araba ve emtia fiyatları değişmektedir. Konut-arabasını önce alamayanlar için sisteme ödeme yapsalar dahi istedikleri konut ve arabaya alamamaları söz konusudur. Havuz katılımcılarının hak kaybına uğratılarak mağdur edilmelerinin önüne geçilmesi için talep edilen gayrimenkulün güncel değeri dikkate alınarak katılımcıya ödeme yapılması hususunda düzenleme yapılması gerekmektedir.
• Faiz alınmamakla birlikte peşin faiz anlamına gelen ve ev değerinin %7-12’sine ulaşan komisyon ücreti (organizasyon bedeli) olarak tahsil edilmektedir. Ticaret sicilinde emlak müşaviri görünen bu şirketlerde 2018 yılında resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik”te belirtilen alıcı ve satıcıdan toplam en fazla %4 komisyon alınır ifadesine uygun olarak sınırlanması gerekmektedir.
• Bankaların uygun bulmadığı, krediye uygun olmayan konut ve arsalar finanse edilebilmektedir. Tapusu bulunmayan, hakkında şerh, haciz ve her türlü kısıtlayıcı kayıt bulunan gayrimenkulün alım satımına ilişkin olarak katılımcının karşı karşıya olduğu riskler hususunda bilgilenmesini sağlayacak tedbirler alınmalıdır.
• Konut teslimleri geç yapılmakta olduğundan havuza dahil olan katılımcı bu süreçte kira ödemeye devam etmekte bu durum yapılan sabit ödemelerin üzerine gayrimenkul alınıncaya kadar ek bir maliyet oluşturmaktadır. Çekiliş esasına göre bedelin katılımcıya geç ödenmesi halinde katılımcının ödemeye devam ettiği kira ve bunun yanında ödenen organizasyon komisyon ve peşinat bedelleri ve gayrimenkul cari fiyatında yaşanan artış yüklenilecek riski artırmakta olup, katılımcıların bankacılıkta olduğu gibi ödeme tabloları ile bilgilendirilmesi gerekmektedir.
• Şu anki sistemin borç (karz), emanet veya ortaklık akdine mi dayalı olduğu konusunda net bir tanımlama yapılamamaktadır. Sisteme ilişkin hukuki boşluklar riskin artmasına neden olmaktadır. Bu nedenle organizasyon şirketlerinin yasal statüsü, sözleşmeleri, tüketicinin korunmasına ilişkin kanun hükümleri de dikkate alınarak düzenlenmelidir.
• Yetkili kurumlardan islami fetva alınmadan (ilahiyat öğretim üyelerinin kişisel görüşleri fetva olamaz) islami finans ürünlerine ilişkin işlem yapılamaz. Uluslararası kurumlardan fetva alınması oldukça meşakkatli bir süreç olup, yasal boşluk nedeni ile organizasyon şirketleri İlahiyat fakültelerinde görev yapan profesörlerinden görüş yazıları almakta ve bu yazıları halkın fetva olarak algılamasına imkan vermektedir. İlgili uygulamaya, katılımcıların hassasiyetlerinin sömürülmesine imkan vermeyecek şekilde, son verilerek katılım bankalarının takip etmiş olduğu ürün prosedürleri uygulamaya konulmalıdır.